親から「借金はするな」と言われて育った人は多いのではないでしょうか？
私もその一人です。
借金といえば聞こえが悪いものの、ローンを上手に活用できると、資産を何倍にも増やすことができます。
しかも、毎日コツコツ働いて貯める労働収入よりも数倍速く！
今回は、「銀行融資を受けて不動産投資をするメリット」についてお伝えします。
1. 資産が増えるスピードが加速する「融資」
不動産投資をする際、大半の人が銀行融資を使います。
「借金＝悪」と思っているAさんは、毎月の給与から8万円を貯蓄して10年で1000万円を貯め都内にある家賃5万円の中古ワンルームマンションを購入しました。
表面利回り6％、家賃年収60万円。
そこから管理費、修繕積立金、固定資産税、その他諸経費25万円を差し引いて手元に残るおカネは35万円
一方、Aさんの同僚Bさんは、始めの1年に貯めた100万円を元に投資用ローンを使ってA さんと同じ物件を購入して投資を始めました。
家賃収入60万円。
そこから管理費、修繕積立金、固定資産税、その他諸経費25万円に加え1.5％の銀行金利1年目約13万円を差し引いて手元に残ったおカネは22万円
Aさんの投資利回りは投下した資金1000万円に対して得られた利益35万円＝年3.5％
Bさんの投資利回りは投下した資金100万円に対して得られた利益22万円＝年22％
融資を受けて投資を始めたBさんは、Aさんが10年以降に得られる金利の6.2倍、おカネを働かしていることになります。
2. 融資を受けて不動産投資をすることで先行して得られる家賃と経験
2年目に投資用不動産を購入したBさんは、管理会社との調整は元より、リフォームや確定申告など大家として必要な経験を積むことになります。
さらに、年100万円のペースで貯めていた貯金に加え、不動産投資の純利益22万円が加わって資産の増えるスピードも速くなります。
購入物件が堅実に収益をあげている実績は、借入れ金が減ってい行くばかりか、銀行からの信用も高くなり次回物件を購入するときの審査が通りやすくなります。
借金が怖いAさんが物件購入資金を貯めている間に、銀行融資を上手に使ったBさんは、家賃収入を得られるようになっただけでなく、大家としての知識と経験を得ながら関連する人脈を太くすることができます。
つまり、良い不動産を選ぶことができる人は、借金をすればするほど資産と銀行評価が高くなり、資産を拡大しやすい環境を作ることができるのです。
3. 融資を使わないことで発生する「機会損失」
融資を使わなかったAさんの不動産投資で得られる利回りは3.5％。
現在の銀行の普通預金が0.001％であることを考えると3500倍おカネが働いていることになります。
しかし、初めの物件を購入までに10年間、2軒目を購入するのはさらに8年後、3軒目はさらに7年後になるため、おカネを効率的に働かしているとはえいません。
融資を使ったBさんは、2年目、5年目、7年目に不動産を購入して10年間で3軒を所有するまでになり、年間家賃180万円を得られるようになっています。
もちろん、銀行への返済は入居者から頂く家賃から賄えるので借り入れも減り、自分の資産が確実に増えて、4軒目の融資も視野に入ってきます。
AさんBさんのシュミレーションは、話を簡素化するために、物件取得にかかる手数料や空室、所得税は除外しました。
また、Bさんの属性を年収500万円のサラリーマンに設定しました。
しかし、年収200～300万円のサラリーマンでも勤務年数が3年以上、しっかりと貯金をしている実績があり、購入しようとする物件に評価が出れば融資は受でます。
つまり、現金で投資する何倍もの速さで不動産投資することが可能であり、おカネを効率的に働かせることで自分の資産を増やすことができるのです。
まとめ
「借金は悪」「絶対に使わない」という考えを持っていると財産を減らすリスクが少ない反面、効率的に増やすことはできません。
正しい物件選定ができる人は、金融機関からの融資を上手に活用することで財産の増えるスピードを加速させることができます。
つまり、正しい知識を持ったうえで、正しいモノに投資をする。
多少のリスクを引き受ける必要はありますが、これが資産を増やすコツなのです。
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