不動産投資で得られるメリットは4週にわたり「不動産投資のメリット」で、お伝えしてきました。
今回は、不動産投資のデメリットとそれに対する対応策についてお伝えいたします。
目次
1．家賃滞納リスクを下げる「収入の確認」「保証人」「家賃保証会社」
不動産投資において1番よく耳にするリスクは「空室リスク」です。
その次に起こり得るリスクは「家賃滞納リスク」になります。
入居者はいるのに、賃料が振込まれない状態が続くため、次の入居者を募集することもできない困った状態です。
大家としては、直ちに滞納家賃を回収するとともに、入居者に支払い能力がないことが解ったら退去してもらうように動かなければなりません。
「住むところがなければ仕事も探せない」「1～2か月なら待ってあげてもいいのでは？」と思われる心優しい方もいると思いますが、不動産投資もビジネスであり、投資する側も金融機関から融資を受けて実施しています。家賃が入らなければ、ローンを返済するときに自己資金を切り崩す。自己資金が枯渇したら銀行に物件を差し押さえられる仕組みになっているのですから悠長なことをいっていられません。
しかし、これらの仕事も不動産会社に管理を委託していれば、通常の管理手数料内で片付けてくれます。
物件を所有しているオーナーとしてやっておくことは「入居者の選定をする段階で、しっかりとした収入を得ていることを確認してもらう」。本人が休職やリストラに遭って家賃が払えなくなっても支払い先を確保するために「保証人をつけてもらう」。それでも支払いが滞ってしまった場合、お互いが困らないように「家賃保証会社と契約をしてもらう」ことを管理会社に指示しておくだけで問題を回避することができるのです。
2．入居者と大家を助ける「火災保険」を契約する重要性
平成29年の火災発生率は人口1万人当たり3.1件。もちろん、風が強くて乾燥する地域、そうではない場所で発生率は異なりますが、日本では一定数、発生していることになります。
賃貸契約をしている部屋で借主が出火させた場合、当然、入居者の責任になります。
しかし、「入居者の責任になるからOK」で終わる話ではありません。
室内で火災が起きれば、ボヤ程度だとしても火元付近の床や壁、天井が黒焦げになるばかりか、消火活動によりまかれた水が火元と下の階を水浸しにします。つまり、建物に重大な損害を与えることになるのです。
これに関しては、部屋を貸すときの契約条件に、火災に対する保険に加入してもらうことを盛込むことで防ぐことができます。起きる確率は高くありませんが、実際に火災が発生した場合、保険に加入していないと、借主ばかりか、大家も困ることになる大切なことです。
3．生命保険の代わりになる「団信」を活かすには、必要な補償額を把握する
不動産投資のメリットの1つに「生命保険の代わりになる」が挙げられます。
物件購入したときのローンが1億円残っていたとしても、契約者が死亡、重度障害に見舞われた場合、加入している「団体信用生命保険」（団信）により完済されます。
つまり、団信をかけて物件を購入している人は、ローンの残債が生命保険と同じ役割を果たすことになるのです。
多くの方は、これらの説明を聞いて物件を購入しているはずですが、不動産購入後に契約している生命保険を解約、減額する人は意外に少ないのが現状です。
契約している生命保険を解約することに抵抗があるとは思いますが、自分が死亡した後、ローンがない不動産が残せれば家族は助かるはずです。
団信付きローンを利用しているのにもかかわらず、生命保険を見直していない方は余分な経費を毎月垂れ流していることになります。
新しく物件を購入した、子供が巣立ったなど環境が変わったときに、残された家族に必要な補償額を見直すことが大切です。
まとめ
今回も不動産投資のリスクについてお伝えしました。
次回は「初めての不動産投資でまさかのハズレ物件！これだけは抑えておきたい不動産基礎知識についてお伝えいたします。
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